آشنایی با کارکردهای استفاده از کد رهگیری و ضرورت بکارگیری آن در معاملات املاک

در بازار مسکن روزانه معاملات بسیاری از جمله خرید و فروش و یا رهن و اجاره املاک در نقاط مختلف واقع می شود. این معاملات به طور معمول در بنگاه املاک و به واسطه مشاورین املاک انجام می شود. در بنگاه ‏های معاملات ملکی به منظور ثبت معاملات، اوراق مختلفی تحت عناوینی مانند مبایعه نامه یا قولنامه وجود دارد که ازطرف اتحادیه ‏های مربوطه دراختیار آن ها قرار می‏گیرد. در این اوراق تمامی اطلاعات مربوط به معامله مورد نظر و مشخصات طرفین وارد شده و به امضای طرفین می رسد. تا سال ها پیش فرآیند معامله ملک به همین مرحله ختم می شد اما امروزه با وضع قوانین موجود، قراردادها و قولنامه ‏های دست‏نویس اعتبار و تضمین لازم را ندارند و تنها به عنوان یک پیش‌نویس در معاملات می‌توان از آنها استفاده کرد در این راستا به منظور رسمی و قطعی شدن معامله، بایستی به سامانه ‌ثبت معاملات
 و املاک کشورTMISمراجعه شود .پس از ثبت معامله انجام شده در سامانه مربوطه، به منظور تایید معامله و صحت آن، کدی تحت عنوان کد رهگیری به افراد ارائه می­شود که دریافت آن کد، حکم رسمی شدن معامله را دارد. ­

در این مقاله سعی داریم با کد رهگیری و اهمیت نقش آن در معاملات و چگونگی دریافت آن آشنا شویم همچنین در ادامه به نحوه استعلام کد رهگیری و مزایای دریافت آن می پردازیم.

کلید واژه: کدرهگیری، سامانه ثبت معاملات املاک، استعلام

دولت در سال ۱۳۸۷ با هدف ایجاد امنیت در قراردادهای ملکی و همچنین دریافت گزارش و آمار از معامله‌ها و قیمت آن‌ها، ثبت تمامی معاملات مربوط به ملک را در سامانه هوشمند معاملات مسکن (که به‌نام سامانه کد رهگیری هم شناخته می‌شود) الزامی دانست. پس از ثبت اطلاعات مربوط به معامله کدی مبنی بر تایید معامله و ملک مورد نظر صادر می شود که تحت عنوان کد رهگیری قرارداد از آن یاد می شود.

صدور کد رهگیری برای تمام قراردادها (اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره) توسط مشاوران املاک الزامی است. طبق ماده ۲۸ قانون نظام امور صنفی، در صورتی که بنگاه‌های املاک، قراردادی را بدون کد رهگیری صادر کنند، متخلف محسوب شده و با آن‌ها برخورد می‎شود.

کد رهگیری املاک یک عدد ۱۳ رقمی است که بعد از ثبت قرارداد در سامانه، صادر می شود. این کد در سمت چپ برگه چهارم مبایعه نامه چاپ شده است.

طبق قانون مسئولیت پرداخت هزینه کد رهگیری بر عهده مشاور املاک است؛ هیچ مشاور املاکی حق ندارد برای ارائه کد رهگیری از طرفین معامله هزینه‌ای دریافت کند. در صورتی که مشاور املاک برای دریافت کد رهگیری از طرفین معامله، مبلغی را درخواست کند که خارج از حق کمیسیون املاک است، می‌توان موضوع را با اتحادیه مشاورین املاک در میان گذاشت و شکایت را پیگیری کرد.

توجه داشته باشید که ممکن است بعضی از مشاوران املاک برای فرار از مالیات، طرفین را مجاب کنند که دریافت کد رهگیری لزومی ندارد لذا همیشه باید این نکته را مدنظر قرار داد و حتما برای ملک معامله شده، کد رهگیری دریافت کرد.

هزینه دریافت کد رهگیری برای مشاوران املاک بسیار ناچیز است. سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، هزینه دریافت کد رهگیری را برای مشاوران، طبق جدول زیر اعلام کرده است که از دفاتر املاک و در هنگام ثبت قرارداد، دریافت می‌شود:

لازم به ذکر است که برخی از مشاورین املاک برای سود خود اقدام به دریافت هزینه ‏هایی بالاتر از مبلغ ذکر شده می کنند که این کار غیر قانونی بوده و با مراجعه به اتحادیه املاک قابل پیگیری می باشد.

بر اساس ماده ۲۸قانون نظام امور صنفی در صورت بروز چنین تخلفی بنگاه املاک به‌مدت یک هفته پلمپ می‌شود، ضمن این‌که تا ۴ برابر مبلغ دریافتی از سوی تعزیرات جریمه خواهد شد، همچنین باید رضایت متعاملین نیز توسط مشاور املاک متخلف جلب شود.

1. اصل مدارک هویتی خریدار و فروشنده (کارت ملی هوشمند و شناسنامه،کارت اقامت برای اتباع خارجی و...).

2. اصل مدارک مالکیت (سند، قولنامه، بنچاق، وکالت نامه و گواهی انحصار و...).

3. تاییدیه کد پستی ملک مورد نظر از اداره پست  منطقه.

4. الزام حضور دو شاهد (هر طرف قرار داد یک نفر شاهد به همراه مدارک شناسایی همراه خود دارد).

5. برگه کارشناسی ملک فنی و حقوقی (مبالغ بالا).

6. پر کردن فرم پیش نویس قرار داد  در زمان حضور در دفتر املاک و مهر مشاور املاک.

1. اولین مرحله برای اخذ کد رهگیری، آن است که  مشاور املاک در قسمت ثبت‌نام مشاوران املاک سایت “ایران املاک” ثبت‌نام کند و امضای دیجیتال تهیه کند. برای انجام این کاربه سخت‌افزار امضای دیجیتال نیاز هست. پس از تهیه سخت‌افزار مذکور، صاحب جواز باید با در دست داشتن مدارک زیر به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند: اصل و کپی شاسنامه، اصل و کپی کارت ملی، اصل و کپی پروانه کسب و مهر مشاور املاک.

2. بعد از انجام مرحله قبل، تمامی مفاد قرارداد مانند تاریخ قرارداد، مبلغ فروش، رهن و اجاره، تاریخ تحویل ملک، بیعانه پرداخت شده، امکانات خانه و …درسامانه معاملات املاک کشور ثبت وکدرهگیری ملک معامله شده توسط مشاور املاک گرفته می‌شود.

3. بعد از ثبت اطلاعات و دریافت کد رهگیری، قرارداد باید در سه نسخه پرینت گرفته شود که یک نسخه نزد مشاور املاک باقی می ماند و دو نسخه به طرفین معامله داده می شود. در بالای برگه‌های قرارداد، یک بارکد دو بعدی کد QR وجود دارد که شامل مشخصات معامله (آدرس دقیق ملک، نام خریدار و فروشنده، نام مالک و مستأجر) بوده و به وسیله بارکد خوان قابل خواندن است.

به دو روش می‌توان استعلام کد رهگیری را دریافت کرد:

1. به سایت ایران املاک مراجعه کرده و از بخش خدمات منوی بالای صفحه، گزینه “استعلام کد رهگیری” را انتخاب کنید. پس از وارد کردن کدملی،کد رهگیری قرارداد و کد امنیتی تصویر، دکمه جستجو را زده و از کد رهگیری خود استعلام بگیرید.

2. شما می‌توانید با ارسال کد ملی و کد رهگیری به شماره 110203001(به صورت کدملی#کد رهگیری)، از جزئیات قرارداد مطلع شوید.

در صورت فراموشی یا گم کردن کد رهگیری ملک می‌توانید با مراجعه به همان دفتر املاک یا دادن اطلاعات قرارداد به اتحادیه مشاورین، کد رهگیری خود را بازیابی کنید.

در معاملات همیشه یکی از نگرانی‌های طرفین قرارداد این است که مبادا معامله صحیح و بر طبق ضوابط قانونی نباشد؛دریافت کد رهگیری به طرفین قرارداد اطمینان می‌دهد که معامله‌شان معتبر است و مشکلی ندارد. از جمله مزایای صدور کد رهگیری عبارتند از:

1.  اطمینان از اعتبار و صحت معامله انجام شده: دو طرف معامله برای اطمینان از صحت معامله می‌توانند با مراجعه به سایت سامانه ثبت معاملات و املاک کشور، کد ملی و کد رهگیری دریافت شده را وارد کنند و از صحت قرارداد اطمینان حاصل کنند.

2. جلوگیری از فروش ملک به چند نفر به صورت همزمان: اگر قراردادی کد رهگیری داشته باشد، فروشنده ملک نمی‌تواند ملک را به چند نفر بفروشد زیرا بلافاصله پس از صادر شدن کدرهگیری برای اولین معامله،کدپستی ملک معامله شده در سامانه سراسری معاملات مسکن،  قفل می‌شود و در فهرست املاک فروش رفته قرار می‌گیرد.

3. جلوگیری از تخلف از شرایط معامله: در صورت اخذ کد رهگیری، هیچ کدام از طرفین قراداد  نمی توانند تغییری در محتوای معاملات ایجاد کنند همچنین طرفین متعهد می ‌شوند که طبق شروط قرارداد عمل کرده و حق فسخ یا تغییر قیمت را ندارند.

4. تخلیه به موقع ملک اجاره‌ای: زمانی که مالک یا مستاجر جدید قصد تحویل ملک اجارهای را داشته باشند، از طریق کد رهگیری املاک می توانند حکم تخلیه خانه را به راحتی دریافت کنند.

5. آگاهی از طرح های شهرداری و قرارگیری ملک مورد نظر در مسیر آن ها: با داشتن کد رهگیری می‌توان از موقعیت قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری مانند فضای سبز یا مترو و …اطلاع پیدا کرد.

6. بهره مندی از وام ودیعه مسکن: عنصر مهم و پیش‌نیاز برای دریافت وام اجاره خانه، کد رهگیری موجود در قولنامۀ ملک است که بدون آن دریافت وام امکان‌پذیر نیست.

7. آگاهی از میزان بدهی ملک مورد نظر: کد رهگیری می‌تواند ما را از میزان بدهی ملک به بانک‌ها آگاه سازد. حتی میزان بدهی مالیاتی صاحب ملک نیز از طریق سامانه ثبت معاملات ملکی قابل تشخیص است.

8. بهره مندی از امتیازات طرح ترافیک: مزیت دیگر کد رهگیری این است که در شهرهایی که طرح ترافیک در آن‌ها برقرار است اگر خانه‌ای که اجاره شده در محدوده طرح ترافیک قرار دارد؛ به منظور استفاده از امتیازاتی که برای ساکنان در طرح ترافیک برای عبور و ‌مرور درنظر گرفته شده است حتما باید قراردادی باشد که دارای کد رهگیری باشد در غیر این‌ صورت نمی‌توان از این امتیازات استفاده کرد.

9. عدم امکان جعل: کد رهگیری، تمامی مشخصات  قرارداد را به صورت بارکد دو بعدی حک شده ذخیره می‌کند لذا با داشتن کد رهگیری می توان از عواملی چون: از بین رفتن، جعل و مخدوش شدن مبایعه نامه جلوگیری کرد.

10. قابل پیگیری بودن قرارداد در مراجع قانونی در صورت لزوم: قراردادهایی که دارای کد رهگیری هستند در مراجع قضایی اعتبار زیادی دارند؛ در نتیجه طرفین معامله نمی‌توانند پس از ثبت آن، از جهت قیمت یا زمان تحویل ملک مورد توافق، تخلف کنند؛ در صورت رخ دادن چنین موردی می‌توان با در دست داشتن قرارداد و کد اخذشده، از شخص موردنظر شکایت کرد.

با توجه به مطالب پیش گفته در خصوص اهمیت دریافت کد رهگیری و تاثیری که در جهت حفظ مصالح طرفین معامله دارد و هچنین نقش کلیدی آن در جلوگیری از مشکلاتی که در صورت عدم تحصیل آن به بار می آید اخذ چنین کدی در معاملات املاک امری بدیهی و مسلم و ضروری است.